Общество с ограниченной ответственностью «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (ООО «МОК-Центр»)

УТВЕРЖДАЮ

Директор

ООО «МОК-Центр»

_______________ Н.А.Кулакова

«06» мая 2015 г.

ОТЧЕТ № 05.15-14

об определении экономически обоснованных значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области и находящихся в муниципальной собственности (собственности - «Курчатовский район» Курской области), а также земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области, государственная собственность на которые не разграничена

г. Москва, 2015 

Оглавление

Термины и определения. 3

1. Общая информация: 4

1.1 Сведения о Заказчике работ. 4

1.2 Сведения об Исполнителе работ. 4

1.3 Наименование работ. 4

1.4 Цель и задачи работ. 4

1.5 Документы, регламентирующие выполнение работ. 6

2. Описание порядка определения экономически обоснованных значений коэффициентов. 7

3. Содержание работ: 8

3.1 Сбор и систематизация исходной информации, необходимой для выполнения работ по определению коэффициентов. 8

3.2 Экономический анализ изменения характеристик, влияющих на определение размера арендной платы, в результате вступления в силу актуализированных результатов государственных кадастровых оценок земельных участков, а также в результате учета целей изменения арендной платы. 10

3.3 Расчет значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, переданных в аренду, и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, переданного в аренду. 25

3.4 Определение потенциального уровня сбора арендной платы за 2014 год по земельным участкам, переданным в аренду. 35

3.5 Выбор оптимального сценария. 36

3.6 Разработка проекта нормативно-правового акта об утверждении рассчитанных значений коэффициентов. 36

Заключение. 36

Термины и определения

Кадастровая стоимость земельного участка – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКС ЗУ) – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Сценарий изменения начислений арендой платы – совокупность параметров, влияющих на размер арендной платы.

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) – конечный финансовый результат, выявленный на основании бухгалтерского учета всех хозяйственных операций организаций.

Объем платных услуг населению представляет собой денежный эквивалент объема услуг, оказанных резидентами российской экономики гражданам Российской Федерации, а также гражданам других государств, потребляющим те или иные услуги на территории Российской Федерации.

Оборот розничной торговли – стоимость товаров, проданных населению за наличный расчет для личного потребления или использования в домашнем хозяйстве.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата исчисляется делением фонда начисленной заработной платы работников на среднесписочную численность работников и на количество месяцев в периоде.

Индекс производства – относительный показатель, характеризующий изменение масштабов производства в сравниваемых периодах.

Индекс потребительских цен характеризует изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления.

Удельный показатель арендной платы (УПАП) – арендная плата за использование земельного участка в расчете на единицу его площади.

1. Общая информация:

1.1 Сведения о Заказчике работ

Администрация Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области в лице Главы Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области Ревина Александра Васильевича, действующего на основании Устава, утвержденного решением Собрания депутатов Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области от 22.11.2010 № 18.

1.2 Сведения об Исполнителе работ

Общество с ограниченной ответственностью – «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (ООО «МОК-Центр») в лице директора Кулаковой Натальи Александровны, действующего на основании Устава.

1.3 Наименование работ

Определение экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

1.4 Цель и задачи работ

Целью проведения работ является определение  экономически обоснованных значений коэффициентов, применяемых для определения арендной платы, при аренде земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области и находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области, государственная собственность на которые не разграничена, а именно:

1) коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;

2) коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка,

для последующего утверждения указанных коэффициентов Решением Собрания Депутатов Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области.

Задачами являются:

1. Сбор и систематизация исходной информации, необходимой для выполнения Работ по определению коэффициентов:

а) Информация о переданных в аренду земельных участках, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области и находящихся в муниципальной собственности (собственности - муниципального образования «Макаровского сельсовета» Курчатовского района Курской области, а также земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее – земельные участки, переданные в аренду).

б) Информация о начислениях арендой платы за земельные участки, переданные в аренду, в том числе, о виде использования, коэффициенте вида разрешенного (функционального) использования, о виде деятельности арендатора, о коэффициенте дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, о размере годовой арендной платы, о размере льгот, а также о фактической уплате арендных платежей арендаторами;

в) Информация о целях изменения арендной платы (экономических, юридических);

г) Информация о кадастровой стоимости земельных участков, переданных в аренду:

- рассчитанной в ходе предыдущих государственных кадастровых оценок земельных участков в Курской области, с указанием года вступления в силу соответствующих результатов государственных кадастровых оценок земельных участков;

- действующей в 2014 году, с указанием года вступления в силу соответствующих результатов государственных кадастровых оценок земельных участков.

2. Экономический анализ изменения характеристик, влияющих на определение размера арендной платы в результате вступления в силу актуализированных результатов государственных кадастровых оценок земельных участков, а также в результате учета целей изменения арендной платы.

3. Расчет значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, переданных в аренду, и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, переданного в аренду.

4. Определение потенциального уровня сбора арендной платы за 2014 год по земельным участкам, переданным в аренду.

5. Разработка проекта нормативно-правового акта об утверждении рассчитанных значений коэффициентов.

1.5           Документы, регламентирующие выполнение работ

1. Земельный кодекс Российской Федерации.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

4. Закон Курской области от 28 декабря 2007 года № 137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена».

5. Постановление Администрации Курской области от 18 декабря 2008 года № 403 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена».

6. Нормативные правовые акты Курской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки соответствующих категорий земель.

7. Решение Представительного Собрания Курчатовского района Курской области от 26 июля 2012 года №204П «Об арендной плате зе земельные участки» (Решение).

9. Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2014 г. №384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов".

10. Федеральный закон Российской Федерации от 2 декабря 2013 г. № 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов".

12. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 7 ноября 2013 г. № 652 "Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год"

13. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 29 октября 2014 г. № 685 "Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2015 год"

2. Описание порядка определения экономически обоснованных значений коэффициентов

1. Анализ изменения макроэкономических параметров Курской области.

2. Анализ изменения кадастровой стоимости. Данный анализ осуществляется в случае изменения кадастровой стоимости.

4. Анализ фактических начислений и фактических платежей.

5. Анализ существующего порядка начисления арендной платы на соответствие принципам, установленным Постановлением правительства № 582 от 16.07.2009.

6. Анализ целей изменения арендной платы.

7. Определение прогнозных суммарных начислений арендной платы. Различные варианты прогнозных суммарных начислений арендной платы представляют собой сценарии изменения начислений арендой платы.

7.1. Определение произведения коэффициентов Кви и Ка для каждого пункта Решения (вида использования земельных участков): .

7.2. Расчет начислений арендной платы в соответствии с действующими коэффициентами и размером кадастровой стоимости, действовавшим до её актуализации для каждого земельного участка: .

7.3. Расчет суммарных начислений арендной платы для каждого пункта решения (вида использования земельных участков) .

7.4. Определение прогнозных суммарных начислений арендной платы . Различные варианты прогнозных суммарных платежей арендной платы представляют собой сценарии изменения начислений арендой платы.

7.5. Определение произведения новых коэффициентов Кви и Ка: .

7.6. Определение базовых значений коэффициентов Ка.

7.7. Определение коэффициентов Кви в соответствии с базовыми коэффициентами Ка на основе произведения .

7.8. Определение коэффициентов Кви и Ка для тех видов использования, по которым Заказчиком не предоставлены сведения о земельных участках на основе средних значений кадастровой стоимости земельных участков.

3. Содержание работ:

3.1 Сбор и систематизация исходной информации, необходимой для выполнения работ по определению коэффициентов

В соответствии с условиями Договора Администрация Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области предоставила исполнителю работ следующие сведения:

- информацию о переданных в аренду земельных участках, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области и находящихся в муниципальной собственности (собственности муниципального образования «Макаровского сельсовета» Курчатовского района, а также земельных участков, расположенных на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее – земельные участки, переданные в аренду).

- информацию о начислениях арендой платы за земельные участки, переданные в аренду, в том числе, о виде использования, коэффициенте вида разрешенного (функционального) использования, о виде деятельности арендатора, о коэффициенте дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, о размере годовой арендной платы, о размере льгот, а также о фактической уплате арендных платежей арендаторами;

- информацию о целях изменения арендной платы (экономических, юридических);

- информацию о кадастровой стоимости земельных участков, переданных в аренду.

Также, исполнитель работ собрал сведения о социально-экономических показателях Курской области (см. п. 3.2.1 Отчета) и произвел уточнение предоставленной Администрацией Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области информации.

Таким образом, для определения кадастровой стоимости земельных участков использована следующая информация:

- переданная Заказчиком информация;

- информация, размещенная на публичной кадастровой карте портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/;

- информация, размещенная в фонде данных государственной кадастровой оценки портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_ais_fdgko;

- информация о социально-экономических показателях Курской области.

Администрацией Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области предоставлена информации с официальным письмом от 03.02.2015 № 28. Также ряд уточнений по ранее предоставленной информации получен в рабочем порядке по электронной почте.

В результате анализа предоставленной Администрацией Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области информации уточнена площадь земельных участков в соответствии с данными, полученными в фонде данных государственной кадастровой оценки портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в исходную информацию.

Собранная и систематизированная исходная информация, представлена в приложении «1.Исходные данные».

3.2 Экономический анализ изменения характеристик, влияющих на определение размера арендной платы, в результате вступления в силу актуализированных результатов государственных кадастровых оценок земельных участков, а также в результате учета целей изменения арендной платы.

3.2.1 Анализ социально-экономического развития Курской области

В целях анализа социально-экономического развития Курской области рассмотрена ретроспективная статистика следующих показателей:

1) сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности организации Курской области - конечный финансовый результат, выявленный на основании бухгалтерского учета всех хозяйственных операций организаций. Представляет сумму прибыли (убытка) от продажи товаров, продукции (работ, услуг), основных средств, иного имущества организаций и доходов от прочих операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. Прочие доходы и расходы - штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров; прибыль (убыток) прошлых лет, выявленная в отчетном году, курсовые разницы и др.

Таблица 1

Изменение сальдированного финансового результата

Рисунок 1

Рисунок 2

В 2014 году наблюдается незначительное снижение сальдированного результата в связи с кризисными явлениями, но остающееся выше значений 2012 года.

На рисунке 1 наглядно представлено процентное соотношение общей финансовой результативности где прослеживается снижение сальдированного финансового результата в 2014 году. Данное снижение обуславливается кризисными явлениями, но при этом сальдированный финансовый результат выше чем в 2012 году, что представлено на рисунке 2.

В январе 2015 г. по оперативной статистической отчетности, сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций, юридических лиц с численностью не более 15 человек) в действующих ценах составил + 6 244,8 млн. руб. (199,3 % к сопоставимому периоду предыдущего года).

Следует также обратить внимание, что организации (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций, юридических лиц с численностью не более 15 человек) выдерживают кризисные явления с минимальными потерями, о чем свидетельствуют оперативные данные за 2015 год.

2) объем платных услуг населению - представляет собой денежный эквивалент объема услуг, оказанных резидентами российской экономики (юридическими лицами, гражданами, занимающимися предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, зарегистрированными на территории Российской Федерации) гражданам Российской Федерации, а также гражданам других государств (не резидентам), потребляющим те или иные услуги на территории Российской Федерации. Этот показатель формируется на основании данных форм федерального статистического наблюдения и оценки скрытой и неформальной деятельности на рынке услуг по утвержденной методике. 

Таблица 2

Изменение объема платных услуг населению

Рисунок 3

Объем платных услуг населению, млн. руб.

Рисунок 4

Объем платных услуг населению, % к предыдущему году

В виду подготовки Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики Курской области итоговых данных за периоды 2014 года и начала 2015 года приведены оперативные данные.

В сентябре 2014 г. населению было оказано платных услуг во всех секторах реализации на 3 600,5 млн. руб. или 102 % к сентябрю 2013 г., за январь – сентябрь 2014г. – на 32 251,1 млн.руб. или 102.3% к январю – апрелю 2013 г.

В феврале 2015 г. населению было оказано платных услуг во всех секторах реализации на 3 963,7 млн. руб. или 100 % к февралю 2014 г., за январь – февраль 2014г. – на 7 772,5 млн.руб. или 99.2% к январю – февралю 2014 г.

По оперативным данным за 2014 год видно, что был рост оказанных платных услуг населению в 2,3% и снижение на 0,8% объемов платных услуг населению в начале 2015 года. Оперативные данные наглядно показывают, что население начинает более сдержанно относиться к платным услугам для накопления амортизационной подушки в кризисный период, но данное снижение незначительно к темпам прироста платных услуг за предыдущие 3 года.

3) оборот розничной торговли - стоимость товаров, проданных населению за наличный расчет для личного потребления или использования в домашнем хозяйстве. Он отражает фактическую выручку торгующих организаций от продажи товаров населению, включая товары, частично или полностью оплаченные органами социальной защиты. Стоимость товаров, проданных отдельным категориям населения со скидкой, включается в оборот розничной торговли в полном объеме. В оборот розничной торговли не включается стоимость товаров, отпущенных из розничной торговой сети юридическим и физическим лицам (в том числе организациям социальной сферы, спецпотребителям и т.п.), с оплатой по безналичному расчету, и оборот общественного питания.

Таблица 3

Изменение оборота розничной торговли

Рисунок 5

Оборот розничной торговли, млн. руб.

Рисунок 6

Оборот розничной торговли, % к предыдущему году

В виду продолжающейся подготовки Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики Курской области итоговых данных за периоды 2014 года и начала 2015 года приведены оперативные данные.

В сентябре 2014 г. оборот розничной торговли составил 3 165,4 млн. руб., что в товарной массе на 4,2 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года, в январе - сентябре 2014 г. – 28 415,8 млн.руб. и больше на 7.7%.

В январе 2015 г. оборот розничной торговли составил 12 791,9 млн. руб., что в товарной массе на 4,9 % меньше, чем за соответствующий период предыдущего года.

Оборот розничной торговли, как и объемы платных услуг, показывает одинаковую тенденцию в росте за 2014 год на 4,2 % и снижении на 4,9 % оборотов розничной торговли. За исключением лишь того, что оборот розничной торговли наглядней показывает тенденцию к накоплению населением амортизационной подушки.

4) среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций - исчисляется делением фонда начисленной заработной платы работников на среднесписочную численность работников и на количество месяцев в периоде. В фонд заработной платы включаются начисленные работникам суммы оплаты труда в денежной и не денежной формах за отработанное и неотработанное время, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда, доплаты и надбавки, премии, единовременные поощрительные выплаты, а также оплата питания и проживания, имеющая системный характер. Пособия, получаемые работниками из государственных внебюджетных фондов, не включаются в фонд заработной платы и среднемесячную заработную плату.

Таблица 4.

Изменение средней номинальной начисленной заработной платы

Рисунок 7

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб.

Рисунок 8

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, % к предыдущему году

В виду продолжающейся подготовки Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики Курской области итоговых данных за периоды 2014 года и начала 2015 года приведены оперативные данные.

Среднемесячная начисленная заработная плата в августе 2014 г. с учетом перерасчета составила 23 038,9 руб. и по сравнению с августом 2013 г. выросла на 8,4%, в январе - августе 2014 г. – 22 473,8 млн. руб. больше на 9.9%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в январе 2015 г. с учетом перерасчета составила 21 820,4 руб. и по сравнению с январем 2014 г. выросла на 4,8%.

На протяжении последних трех лет прослеживается стабильный рост заработной платы. В начале 2015 года также очевиден рост среднемесячной номинально начисленной заработной платы. Рост заработной платы в 2015 году был напрямую необходим населению в виду повышения инфляционных процессов, которые, в свою очередь, резко возросли с приходом кризиса.

5) индекс промышленного производства – относительный показатель, характеризующий изменение масштабов производства в сравниваемых периодах. Различаются индивидуальные и сводные индексы производства. Индивидуальные отражают изменение выпуска одного продукта и исчисляются как отношение объемов производства данного вида продукта в натурально-вещественном выражении в сравниваемых периодах. Сводные – характеризуют совокупные изменения производства всех видов продукции и отражают изменение создаваемой в процессе производства стоимости в результате изменения только физического объема производимой продукции.

Агрегированный индекс производства рассчитывается по видам экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды». 

Таблица 5.

Изменение индекса промышленного производства

Рисунок 9

Индекс промышленного производства, % к предыдущему году 

В виду продолжающейся подготовки Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики Курской области итоговых данных за периоды 2014 года и начала 2015 года приведены оперативные данные.

Индекс промышленного производства в январе - сентябре 2014 г. по сравнению к предыдущему периоду составил 106.1 %.

Индекс промышленного производства в февраль 2015 г. по сравнению к предыдущему периоду составил 101.9 %.

Индекс промышленного производства идет на снижение темпов роста (масштабов производства), но неукоснительно растет, что в свою очередь является обнадеживающим показателем как для производителей, так и для населения во время кризисного периода.

6) индекс потребительских цен характеризует изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления. Он измеряет отношение стоимости фиксированного набора товаров и услуг в текущем периоде к его стоимости в базисном периоде. Индекс потребительских цен является важнейшим показателем, характеризующим уровень инфляции, и используется для анализа и прогноза ценовых процессов в экономике, пересмотра минимальных социальных гарантий, решения правовых споров.

Таблица 6.

Изменение индекса потребительских цен

Рисунок 10

На протяжении последних лет явно прослеживается рост потребительских цен, с резким скачком в 2014 году в виду обострения кризисных явления.

На основании анализа показателей социально-экономического развития Курской области можно сделать вывод о том, что с 2012 года происходил рост рассматриваемых социально-экономических показателей. При этом, по некоторым показателям в 2014 году и (или) начале 2015 года произошло замедление темпов экономического роста. Вместе с тем значения показателей выше, чем по итогам 2012 года (года определения действующих значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения арендной платы).

Данная ситуация говорит о недопустимости серьезного роста арендных платежей (со стороны арендаторов), а так же о недопустимости серьезного снижения размера арендной платы (со стороны администрации муниципального образования).

3.2.2 Анализ изменения уровня кадастровой стоимости

В соответствии с Методикой расчета и взимания арендной платы за земельные участки, в Решении (далее – Методика) арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:

А = Ас x S,

где:

А – величина арендной платы, руб./кв.м, рассчитываемая за 12 месяцев;

Ас – ставка арендной платы, руб./кв.м;

S – площадь земельного участка, кв.м.

Ставка арендной платы устанавливается в расчете на год в рублях за единицу площади земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:

Ас = УПКСЗ х Кви х Ка,

где:

УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земли данного вида использования, руб./кв.м. Определяется как кадастровая стоимость единицы площади 1 кв.м земель кадастрового квартала по виду разрешенного (функционального) использования земель;

Кви – коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земель;

Ка – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Как видно из Методики, изменяемой характеристикой, влияющей на определение размера арендной платы, является кадастровая стоимость.

На основании дат утверждения постановлений Администрации Курской области от 17.01.2012 г. № 15-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Курской области», от 30.12.2011 № 734 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов курской области», от 14.09.2011 № 147-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Курской области» (приложение 1) видно, что кадастровая стоимость земельных участков Курской области указанных выше категорий земель утверждена до утверждения Решения Представительного Собрания Курчатовского района Курской области от 26.07.2012 № 204-п «Об арендной плате за земельные участки». Поэтому кадастровая стоимость этих категорий земель не изменялась.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Курской области утверждены постановлением Администрации Курской области от 07.12.2012 г. № 1066-па после вступления в силу Решения Представительного Собрания Курчатовского района Курской области от 26.07.2012 № 204-п «Об арендной плате за земельные участки». Следовательно, обоснование действующих коэффициентов выполнено на основе предыдущей (не актуальной на данный момент) кадастровой стоимости земельных участков земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо учесть данное обстоятельство в настоящих работах и провести анализ изменения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 7

Изменение средних значений УПКС земель сельскохозяйственного назначения, руб./кв.м.

Рисунок 11

Сравнение средних УПКС ЗУ сельскохозяйственных земель Курчатовского района Курской области

Рисунок 12

Сравнение средних УПКСЗУ сельскохозяйственных земель Курской области в разрезе групп

Рисунок 13

Изменение средних УПКС земель сельскохозяйственного назначения Курчатовского района и Курской области

Как видно на вышеуказанных рисунках, наблюдается рост уровня кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Курской области. При этом резкий рост кадастровой стоимости 4-ой группы земель сельскохозяйственного назначения обусловлен незначительностью предыдущей кадастровой (9 копеек за 1 кв.м.). Таким образом, необходимо рассмотреть влияние изменения кадастровой стоимости на уровень платежей по землям сельскохозяйственного назначения, для принятия решения о степени учета данного изменения в разрабатываемых сценариях.

3.2.3 Анализ фактических начислений и фактических платежей

В виду отсутствия земельных участков с категорией земель сельскохозяйственного использования переданных в аренду Макаровским сельсоветом Курчатовского района Курской области, для анализа суммарных фактических начислений арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения и фактических платежей нет данных.

Проведен анализ фактических начислений и фактических платежей в разрезе видов разрешенного использования по всем земельным участкам переданным в аренду, информация о которых предоставлена муниципальным образованием. Анализ представлен в таблице 8.

Таблица 8

Анализ фактических начислений и фактических платежей

арендной платы

В результате проведенного анализа (таблица 8) видно, что уровень фактических платежей за 2014 год составляет 0 % от начислений. При этом предоставлены сведения всего о 2-х земельных участках сдаваемых муниципалитетом в аренду, по которым информация о дате заключения и окончания действия договора отсутствует. В связи с чем анализ на основе уровня фактических платежей не позволяет делать обоснованные выводы и при определение экономически обоснованных коэффициентов необходимо рассмотреть иные факторы, указанные в настоящем отчете.

3.2.4 Экономический анализ изменения характеристик, влияющих на определение размера арендной платы в результате учета целей изменения арендной платы

Целью изменения арендной платы в 2015 году, согласно данным полученным от Администрации Макаровского сельсовета, является недопущение уменьшения поступлений в бюджет от земельных участков, переданных в аренду, ввиду передачи права заключения договоров аренды от Курчатовского района муниципальным образованиям (поселениям), входящим в состав Курчатовского района.

Для достижения данной цели, с учетом инфляционных процессов, необходимо скорректировать действующие коэффициенты, влияющие на определение размера арендной платы.

Вместе с тем, для определения экономически обоснованных коэффициентов, влияющих на определение размера арендной платы, необходим комбинированный учет не только целей изменения арендной платы, но и других параметров:

- принципы, установленные 582 Постановлением Правительства РФ;

- макроэкономическая ситуация;

- кадастровая стоимость.

3.2.5 Анализ существующего порядка начисления арендной платы на соответствие принципам, установленным Постановлением правительства № 582 от 16.07.2009

В соответствии с Постановлением правительства № 582 от 16.07.2009, в целях предупреждения негативных последствий изменения кадастровой стоимости земельных участков, при формировании сценариев изменения начислений арендной платы, учитывалось следующие принципы:

−       принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

−       принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

−       принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

−       принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

−       принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

−       принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Анализ существующего порядка начисления арендной платы показал следующее:

1. Принцип экономической обоснованности действующих коэффициентов, исходя из сложившегося порядка уплаты арендной платы в Макаровском сельсовете (уровень начислений по арендной плате составляет от 2 руб./кв.м. в год до 30 руб./кв.м. в год), в целом соблюдается.

2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы соблюдается при неизменности значений кадастровой стоимости. В целях недопущения непредсказуемости изменения размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости необходимо изменить значения коэффициентов Кви и Ка таким образом, чтобы изменения размера арендной платы в следствие изменения кадастровой стоимости сводились к минимуму. В Макаровском сельсовете изменилась кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения. В связи с отсутствием земельных участков сельскохозяйственного использования в аренде, принцип предсказуемости соблюдается.

3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы соблюдается исходя из действующего порядка определения размера арендной платы, установленного Законом Курской области от 28 декабря 2007 года № 137-ЗКО, а также Решением.

4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки соблюдается исходя из статьи 1 Закона № 137-ЗКО, с учетом соблюдения органами местного самоуправления указанных в ней ограничений в определении размера арендной платы.

5. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности соблюдается исходя из размера коэффициентов, установленных Решением.

6. Принцип запрета необоснованных предпочтений соблюдается исходя из того, что Решением не предусмотрено дифференциации размера арендной платы на основании индивидуализирующих характеристик арендаторов.

3.3 Расчет значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, переданных в аренду, и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, переданного в аренду

Данный этап работ выполнялся в следующем порядке.

3.3.1. Определение произведения действующих коэффициентов Кви и Ка для каждого пункта Решения (вида использования земельных участков): . Для каждого участка было рассчитано произведение Кви и Ка.

3.3.2. Расчет начислений арендной платы за целый год в соответствии с коэффициентами и размером кадастровой стоимости, используемыми для расчета фактических начислений для каждого земельного участка: .

3.3.3. Расчет суммарных начислений арендной платы для каждого пункта решения (вида использования земельных участков) . Суммарные годовые начисления арендной платы в соответствии с действующим Решением, с учетом вышеуказанных корректировок, составляют 1 447 рублей.

3.3.4. Определение прогнозных суммарных начислений арендной платы . Различные варианты прогнозных суммарных платежей арендной платы представляют собой сценарии изменения начислений арендой платы.

Расчет значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков, переданных в аренду, и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, переданного в аренду, выполнен в нескольких вариантах (сценариях):

1. Сценарий № 1 – понижение коэффициента Кви по землям сельскохозяйственного использования на уровень изменения их кадастровой стоимости с одновременным повышением всех значений коэффициентов Кви (в том числе по землям сельскохозяйственного использования) на уровень инфляции за 2013 год;
2. Сценарий № 2 – повышение всех значений коэффициентов Кви на уровень инфляции за 2013 год.

Рассмотрим каждый сценарий.

3.3.4.1 Сценарий № 1. Понижение коэффициента Кви по землям сельскохозяйственного использования на уровень изменения их кадастровой стоимости с одновременным повышением всех значений коэффициентов Кви (в том числе по землям сельскохозяйственного использования) на уровень инфляции за 2013 год

В результате проведенного анализа (п.3.2.2 отчета) выявлено, что по видам разрешенного использования

- Земли акционерных обществ, колхозов, совхозов, крестьянско-фермерских хозяйств и прочие;

- Земельные участки личных подсобных хозяйств, сенокошения, животноводства;

- Земельные участки под животноводческими комплексами, фермами, зерновыми складами,

произошло увеличение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного использования в 1.76 раз, 1.76 раз и 2.33 раза, соответственно. В связи с чем, в целях получения соразмерных начислений арендной платы, коэффициенты Кви для данных видов разрешенного использования уменьшены на соответствующие величины.

Целью изменения арендной платы в 2015 году, согласно данным полученным от Администрации Макаровского сельсовета, является недопущение уменьшения поступлений в бюджет от земельных участков, переданных в аренду, ввиду передачи права заключения договоров аренды от Курчатовского района муниципальным образованиям (поселениям), входящим в состав Курчатовского района. Для достижения данной цели необходимо скорректировать действующие коэффициенты Кви с учетом инфляционных процессов с 2012 года (года определения действующих коэффициентов), т.е. увеличить на 17,4% (рассчитано как произведение уровня инфляции за 2013 и 2014 годы по данным таблицы 6).

Вместе с тем, анализа показателей социально-экономического развития Курской области (п. 3.2 настоящего отчета) позволяет сделать выводы о том, что с 2012 года происходил рост рассматриваемых социально-экономических показателей. При этом, по некоторым показателям в 2014 году и (или) начале 2015 года произошло замедление темпов роста или даже снижение показателей. Вместе с тем значения показателей выше, чем по итогам 2012 года (года определения действующих коэффициентов).

В этой связи коэффициенты Кви необходимо скорректировать не на уровень инфляции за два года (2013 и 2014), а на величину, которая обеспечит сохранение существующих начислений с минимальным увеличением нагрузки на арендаторов. Такая величина соответствует уровню инфляции за 2013 год и составляет 5,9%.

Коэффициенты, соответствующие сценарию № 1 представлены в таблице 9.

3.3.4.2 Сценарий № 2. Повышение всех значений коэффициентов Кви на уровень инфляции за 2013 год

В результате проведенного анализа (п.3.2.2 отчета) выявлено, что по видам разрешенного использования

- Земли акционерных обществ, колхозов, совхозов, крестьянско-фермерских хозяйств и прочие;

- Земельные участки личных подсобных хозяйств, сенокошения, животноводства;

- Земельные участки под животноводческими комплексами, фермами, зерновыми складами,

произошло увеличение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного использования по Курчатовскому району в 1.76 раз, 1.76 раз и 2.33, соответственно.

При этом актуализированная кадастровая стоимость по земельным участкам сельскохозяйственного назначения очень мала (см. таблицу 7 настоящего отчета). Поэтому необходимость корректировки коэффициентов Кви в связи с изменением кадастровой стоимости отсутствует.

Целью изменения арендной платы в 2015 году, согласно данным полученным от Администрации Макаровского сельсовета, является недопущение уменьшения поступлений в бюджет от земельных участков, переданных в аренду, ввиду передачи права заключения договоров аренды от Курчатовского района муниципальным образованиям (поселениям), входящим в состав Курчатовского района. Для достижения данной цели необходимо скорректировать действующие коэффициенты Кви с учетом инфляционных процессов с 2012 года (года определения действующих коэффициентов), т.е. увеличить на 17,4% (рассчитано как произведение уровня инфляции за 2013 и 2014 годы по данным таблицы 6).

Вместе с тем, анализа показателей социально-экономического развития Курской области (п. 3.2 настоящего отчета) позволяет сделать выводы о том, что с 2012 года происходил рост рассматриваемых социально-экономических показателей. При этом, по некоторым показателям в 2014 году и (или) начале 2015 года произошло замедление темпов роста или даже снижение показателей. Вместе с тем значения показателей выше, чем по итогам 2012 года (года определения действующих коэффициентов).

В этой связи коэффициенты Кви необходимо скорректировать не на уровень инфляции за два года (2013 и 2014), а на величину, которая обеспечит сохранение существующих начислений с минимальным увеличением нагрузки на арендаторов. Такая величина соответствует уровню инфляции за 2013 год и составляет 5,9%.

Коэффициенты, соответствующие сценарию № 2 представлены в таблице 10.

3.3.5. Определение произведения новых коэффициентов Кви и Ка: .

3.3.6. Определение базовых значений коэффициентов Ка. Базовое значение коэффициента Ка для всех пунктов Решения было принято Кабаз=1.

3.3.7. Определение коэффициентов Кви в соответствии с базовыми коэффициентами Ка на основе произведения .

Коэффициент Кви для всех пунктов Решения был определен в соответствии с рассчитанным коэффициентом (Кви*Ка) с учетом базового значения коэффициента Ка.

3.3.8. Определение коэффициентов Кви и Ка для тех видов использования, по которым Заказчиком не предоставлены сведения о земельных участках, на основе средних значений кадастровой стоимости земельных участков.

В связи с тем, что кадастровая стоимость, фактически используемая для расчета начислений арендной платы не изменилась, то для тех видов использования, по которым Заказчиком не предоставлены сведения о земельных участках, коэффициенты рассчитаны через корректировку, соответствующую уровню инфляции за 2013 год: 5,9%.

На основании приведенного порядка осуществлен расчет коэффициентов Кви. Расчетная таблица представлена в приложении к настоящему отчету. Результаты расчета коэффициентов по каждому сценарию представлены в таблице ниже.

Таблица 9

Коэффициент Кви по сценарию № 1

Таблица 10

Коэффициент Кви по сценарию № 2

3.3.9. Определение коэффициентов Ка.

В соответствии с установленным Решением коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельных участков, находящихся в государственной собственности Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области или государственной собственности на которые не разграничена, остается в неизменном виде и равен 1 (единице) по всем видам разрешенного (функционального) использования.

3.4 Определение потенциального уровня сбора арендной платы за 2014 год по земельным участкам, переданным в аренду

Потенциальный уровень начисления арендной платы за 2014 год по земельным участкам, участвующим в анализе, был определен исходя из предположения о применении новых коэффициентов в течение всего года, и составил:

−        1 533 рубля по сценарию №1;

−      1 533 рублей по сценарию №2.

Сравнение приведенного к сопоставимому виду действующего уровня начислений и потенциального уровня начисления представлен на рисунке ниже.

Рисунок 14

Размер суммарных начислений арендной платы в год (руб./год)

3.5 Выбор оптимального сценария

Выбор оптимального сценария изменения начислений арендной платы в Макаровском сельсовете Курчатовского района Курской области был основан на результатах анализа показателей социально-экономического развития Курской области, принципах расчета арендной платы в соответствии с нормативно правовыми актами, а так же на основании предоставленной Администрацией Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области информации о целях изменения арендной платы в 2015 году.

Учитывая:

- с одной стороны рост социально-экономических показателей Курской области и необходимость компенсирования выпадающих доходов бюджета вследствие инфляционных процессов;

- с другой стороны современный кризис экономики Российской Федерации;

- а также низкий уровень актуализированной кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения,

оптимальным выбран сценарий № 2, предусматривающий повышение всех значений коэффициентов Кви на уровень инфляции за 2013 год.

3.6 Разработка проекта нормативно-правового акта об утверждении рассчитанных значений коэффициентов

Исполнителем разработан проект нормативно нормативно-правового акта об утверждении рассчитанных значений коэффициентов.

Проект нормативно нормативно-правового акта об утверждении рассчитанных значений коэффициентов, представлен в приложении 3 к настоящему отчету.

Заключение

В результате работ определены значения коэффициентов, являющихся основой для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области, с учетом изменения показателей социально-экономического развития Курской области, актуализации кадастровой стоимости, а так же на основании предоставленной Администрацией Макаровского сельсовета Курчатовского района Курской области информации о целях изменения арендной платы в 2015 году.

Рассчитанные коэффициенты призваны минимизировать риски недополучения арендной платы муниципальным образованием, с одновременным минимальным увеличением нагрузки на арендаторов.

Результатом является проект нормативно-правового акта об утверждении соответствующих коэффициентов.

В целях эффективного администрирования арендных платежей за землю, оперативного получения соответствующей информации, а также удобства расчета экономически обоснованных коэффициентов расчета арендной платы за земельные участки, Заказчику рекомендуется вести электронный реестр земельных участков.

Ежегодный экономический анализ обоснованности арендной платы позволит предупредить социально-экономические риски, а также риски недополучения арендной платы муниципальным образованием.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение №1. Исходные данные

(в электронном виде)

Письма и сведения по земельным участкам. Нормативно правовые акты

Приложение №2. Результаты анализа

(в электронном виде)

Файл «Результаты анализа.xls», включающий следующие листы:

1 лист "1.Исходные данные" - анализ переданных земельных участков.

2 лист "2. Изменение КС по СХ" - расчет изменения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

3 лист "3. Расчет коэфф. по СХ" - расчет значений коэффициентов (Кви*Ка) в соответствии с изменениями кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

4 лист "4. Расчет коэфф. по участкам" – применение расчитанных значений коэффициентов (Кви*Ка) для каждого земельного участка и определение размера начислений арендной платы за год.

5 лист «Сценарий № 1» - расчет значений коэффициентов (Кви*Ка);

6 лист «Сценарий № 2» - расчет значений коэффициентов (Кви*Ка);

Приложение №3

Проект нормативно-правового акта

(в электронном виде)